Wiele osób starszych mieszka dziś w domach i mieszkaniach, które przestały być dla nich wygodne i bezpieczne – są za duże, nie mają wind albo znajdują się z dala od lekarza czy rodziny. Przeprowadzka wydaje się trudna, bo kojarzy się ze sprzedażą, długim oczekiwaniem i dodatkowymi kosztami.
Tymczasem istnieje prostsze rozwiązanie – zamiana nieruchomości. Pozwala ona jednocześnie pozbyć się dotychczasowego mieszkania i wprowadzić do nowego, lepiej dopasowanego do naszych potrzeb. W niektórych przypadkach można przy tym jeszcze zyskać dodatkowe środki. Jak to działa i kiedy się opłaca — wyjaśniają notariusze.
Więcej aktualnych informacji znajdziesz na stronie głównej GazetaSenior.pl
Umowa zamiany – ustawa
Umowa zamiany jest uregulowana w art. 603 i 604 Kodeksu cywilnego. W ramach umowy zamiany nieruchomości każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność swojej nieruchomości w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności nieruchomości drugiej strony. Umowa zamiany przypomina jednoczesną „sprzedaż w dwóch kierunkach” – każda ze stron jest jednocześnie zbywającym swoją nieruchomość i nabywającym nieruchomość drugiej strony. Przedmiotem zamiany mogą być także prawa takie jak spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, prawo użytkowania wieczystego czy udziały w nieruchomościach lub prawach.
Forma prawna umowy zamiany
Umowa zamiany mająca za przedmiot nieruchomość, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego, udziały w tych prawach musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz przed sporządzeniem aktu sprawdza stan prawny przedmiotu umowy, w tym ewentualne ograniczenia takie jak hipoteki czy służebności, weryfikuje uprawnienia stron do rozporządzania nieruchomościami (prawami), a także informuje strony o skutkach prawnych i podatkowych planowanej czynności. Po podpisaniu aktu notariusz składa do sądu wniosek o wpis nowych właścicieli w księgach wieczystych obu nieruchomości.
Zamiana nieruchomości a dopłata
Może się zdarzyć tak, iż zamienianie nieruchomości, prawa lub udziały w nich mają różną wartość rynkową. Strona, która otrzymuje nieruchomość o wyższej wartości, może zobowiązać się do zapłaty na rzecz drugiej strony dopłaty wyrównującej tę różnicę. Wprowadzenie dopłaty nie zmienia charakteru umowy jako zamiany, o ile głównym celem stron przez cały czas pozostaje wzajemna wymiana nieruchomości. Strony mogą również postanowić o zamianie bez dopłaty, choćby jeżeli wartości nieruchomości są różne; decyzja ta należy wyłącznie do stron.
Zamiana nieruchomości: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Zamiana nieruchomości, użytkowania wieczystego, spółdzielczych praw do lokali lub udziałów podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%. Sposób ustalenia podatku zależy od rodzaju zamienianych nieruchomości.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Oznacza to, iż przy zbliżonych wartościach podatek może być nieznaczny. Należy jednak pamiętać, iż organy podatkowe zachowują prawo do weryfikacji wartości zamienianych lokali lub praw do lokali. Reguła ta nie obowiązuje w przypadku zamiany udziałów w lokalach mieszkalnych lub spółdzielczych prawach. Wtedy zastosowanie znajdzie reguła opisana poniżej.
W pozostałych przypadkach zgodnie art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b Ustawy podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek – przykładowo: w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na nieruchomość zabudowaną domem – podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości, od której przypada wyższy podatek, niezależnie od tego, czy strony uzgodniły dopłatę czy też jej nie przewidziały.
Zamiana nieruchomości w najbliższej rodzinie – zwolnienie z podatku
Zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, o ile stronami umowy zamiany są osoby zaliczane do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to dotyczy małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Oba warunki muszą być spełnione łącznie tj. odpowiedni rodzaj nieruchomości i zaliczenie do I grupy podatkowej.
Kiedy zamiana nieruchomości jest korzystna?
Zamiana nieruchomości może okazać się rozwiązaniem korzystniejszym od sprzedaży w kilku sytuacjach. Przede wszystkim wtedy, gdy obie strony wzajemnie odpowiadają na swoje potrzeby lokalowe i chcą jednocześnie sfinalizować obie transakcje – zamiana gwarantuje, iż przeniesienie własności obu nieruchomości nastąpi w tym samym momencie, co eliminuje ryzyko sytuacji, w której jedna ze stron sprzedała już swoją nieruchomość, a nie nabyła jeszcze nowej. Zamiana może być również korzystna, gdy strony nie dysponują środkami finansowymi na zakup nowej nieruchomości przed sprzedażą dotychczasowej, a chcą uniknąć konieczności kredytowania przejściowego. W przypadku zamiany lokali mieszkalnych o zbliżonej wartości podatek od czynności cywilnoprawnych może być ponadto znacznie niższy niż w przypadku sprzedaży i zakupu kolejnej nieruchomości.
Podobał Ci się ten artykuł? Prenumeruj Gazetę Senior i bądź na bieżąco z ważnymi tematami!
Jeżeli interesują Cię informacje prawne zapisz się do Newslettera Gazety Senior Zapisz się do Newslettera
„Postaw kawę” to prosty i bezpieczny sposób na dobrowolne wsparcie redakcji „Gazety Senior”. Aby wesprzeć, zeskanuj kod QR aparatem telefonu lub kliknij baner i odwiedź stronę: buycoffee.to/gazeta-senior
