W dobie intensywnego rozwoju infrastruktury publicznej coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których prywatna własność zostaje przejęta pod inwestycje drogowe, kolejowe czy hydrotechniczne. Wywłaszczenie zawsze odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej, a prawo gwarantuje osobie pozbawionej nieruchomości odszkodowanie.
Jak ustalana jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?
Odebranie prawa własności na cele publiczne możliwe jest wyłącznie za „słusznym odszkodowaniem”. Pojęcie to odnosi się do wartości konkretnej nieruchomości – określanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (dokumencie z wyceną). Wycena opiera się na przepisach Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca, działając na zlecenie organu (np. starosty lub wojewody), wybiera odpowiednie podejście wyceny – w zależności od rodzaju i funkcji przejmowanej nieruchomości:
- Podejście porównawcze – stosowane głównie przy mieszkaniach, domach i działkach, dla których istnieje dostęp do aktualnych cen rynkowych;
- Podejście kosztowe – wykorzystywane w odniesieniu do budynków unikalnych lub specjalistycznych, które bardzo rzadko trafiają na rynek;
- Podejście dochodowe – zarezerwowane dla nieruchomości komercyjnych, np. wynajmowanych lokali użytkowych;
- Podejście mieszane – łączące elementy różnych podejść (stasowane jest, gdy nie można zastosować innej metodologii).
Zasada korzyści – kiedy odszkodowanie za wywłaszczenie może być wyższe?
W przypadku wywłaszczeń, przepisy nakładają obowiązek uwzględnienia tzw. zasady korzyści. Oznacza to, iż jeżeli planowana inwestycja podnosi wartość wycenianej nieruchomości (np. grunty rolne stają się gruntami usługowymi), to do operatu wpisywana jest wyższa z oszacowanych wartości.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku gruntów przeznaczonych pod budowę dróg. Gdy brakuje danych transakcyjnych dla działek o takim przeznaczeniu, w zależności od sytuacji rzeczoznawca może posiłkować się analizą cen nieruchomości przyległych lub wydzielonych pod działki drogowe. W takim przypadku możliwe jest zastosowanie tzw. „małej zasady korzyści”, pozwalającej na podwyższenie kwoty maksymalnie o 50%,
Co zrobić, gdy odszkodowanie za wywłaszczenie jest zbyt niskie?
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości ustalane jest w decyzji administracyjnej, od której można się odwołać w terminie 14 dni od jej doręczenia. Warto to rozważyć, jeżeli wycena nie uwzględnia realnej wartości nieruchomości. W praktyce zdarzają się sytuacje, w których urzędy zlecają sporządzenie operatów w trybie przetargowym, kierując się najniższą ceną usługi. Może to prowadzić do skrótowego podejścia do analizy rynku i zaniżenia wyceny.
Jeżeli odwołanie nie przyniesie skutku, możliwe jest złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). Ostatecznym krokiem jest skarżenie do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).
Kiedy następuje wypłata odszkodowania za wywłaszczenie?
Po uostatecznieniu się decyzji odszkodowawczej, organ powinien wypłacić należną kwotę w terminie 14 dni. Czas wypłaty warto dokładnie monitorować – w razie opóźnienia możliwe jest dochodzenie odsetek ustawowych.
Podsumowanie – zadbaj o należne prawa
Odszkodowanie za wywłaszczenie to nie przywilej, ale konstytucyjnie gwarantowane prawo. Jego wysokość może znacząco odbiegać od rynkowej wartości nieruchomości, jeżeli operat szacunkowy został sporządzony nierzetelnie lub w pośpiechu. W sytuacji zagrożenia wywłaszczeniem warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże ocenić operat, złożyć ewentualne odwołanie oraz poprowadzi sprawę przed sądem administracyjnym.
